pic

[topogeo]

Un imobil cu curte comuna, cu 3 UI cu dimensiuni la fel, parter + pod, au suprafetele construite identice. In CF este trecut cota 1/3 pentru pic
(curte gard acoperis etc) pt fiecare apartament. Una din UI se mansardeaza cu AC. Astfel UI modificata va avea in continuare suprafata construita identica
cu celelalte doua, dar suprafata desfasurata aproape ca se dubleaza in urma extinderii. Intrebarea este daca la inscrierea constructiei in CF se recalculeaza
cotele parti din indivizie comuna in baza suprafetelor desfasurate, sau se vor pastra la fel considerand suprafata construita de baza? Si de ce?

[Anton Pann]

Fiind proprietati particulare , private, cotele partilor comune indivize se stabilesc prin vointa proprietarilor. Ui care se mansardeaza, in mod normal, va avea aceleasi cote in ceea ce priveste terenul. Proprietarii celorlalte UI nu vor ceda din dreptul lor de proprietate asupra terenului decat daca vor primi bani si nu pot fi obligati in alt mod. UI ce a obtinut AC a mansardei , a obtinut-o pe cota de teren ce o avea inscrisa in CF , si probabil nu s-a facut nici o tranzactie sau intelegere privitore la teren .  Celelelate p.c.i. se recalculeaza dupa noile suprafete .

[topogeo]

Multumesc pentru raspuns,am gresit cand am scris si curtea in pic cu cota 1/3; in CF colectiv scrie " teren in cote parti nedeterminate" si
pic in cote 1/3 in parte. In principiu nici o UI din aceasta curte comuna nu are drept de proprietate in cota stabilita precis de vreun
act de proprietate (sau lege, sau regula) referitor la curte, intr-un mod de fapt corect (parerea mea), curtea comuna poate fi privit ca si
casa scarii de la bloc, nici un apartament nu isi poate insusi un coltisor din casa scarii pretinzand ca ar fi al lui de drept, cu toate
ca cel de la ultimul etaj poate sa puna o vaza cu flori mai usor langa usa decat cel de la parter. Astfel in curtea comuna dreptul real asupra
unei suprafete cu geometrie precis definita ar fi la iesirea din indiviziune pe cale amiabila sau instanta, un criteriu important ar fi asigurarea
accesului pentru fiecare UI. Anton Pann a scris: "Celelelate p.c.i. se recalculeaza dupa noile suprafete ." In acest caz se solicita de la BCPI
notarea noilor p.c.i. in CF-urile indviduale pentru UI vecine 60 lei/UI Corect? Trebuie solicitat acordul vecinilor pentru a face aceasta notare
in CF individuale a lor, ma gandesc, altfel cum? Si daca nu sunt de acord?

[AlexGIS]

Cred că pleci de la premisa greşită că se calculează cota parte în funcţie de suprafaţa construită ori desfăşurată.
Totodată, dreptul de proprietate este divizibil, astfel că dacă X are 1/2 dintr-un drum şi Y are la fel, tot 1/2, simultan X şi Y sunt proprietari pe oricare parte din acel drum ori pe întreg.
Am zis de drept că este divizibil, deoarece mulţi au impresia că dacă X are 1/2 din teren, înseamnă că X deţine jumătate din acel teren.
Greşit.
De fapt cota indiviză se referă la drept. X are 1/2 din dreptul de proprietate asupra terenului, deci nu din teren ad litteram.
Şi încă o chiestie... X dacă vinde din cota lui de 1/2 cea de-a 100 parte altuia, acea persoană este însuşită cu toate prerogativele dreptului de proprietate asupra terenului, fără să i se diminueze din drepturi doar pentru că are o cotă mult mai mică decât ceilalţi.
Trecând la situaţia cu UI mansardat, atât timp cât acel UI are şi cotă din dreptul de proprietate asupra bunurilor comune, nu are niciun rost recalcularea cotei indivize din simplul motiv că asta nu ajută pe nimeni şi, cum spuneam mai sus, doar pentru că unul are o suprafaţă mai mare desfăşurată în raport cu cota din teren, asta nu îl face mai puţin proprietar şi nici nu îl împiedică să îşi exercite drepturile la fel ca ceilalţi.
Dacă vrei să recalculezi cota, faci documentaţie de reapartamentare, se merge la notar şi cu acordul celorlalţi, se înscriu noile cote în CF.
Dacă nu sunt de acord, înseamnă cu nu există consimţământ, deci nu se poate face înscrierea.

Modificat de AlexGIS (25-06-2012 20:40:34)

[Anton Pann]

" teren in cote parti nedeterminate" - cam atipic -
am o casa de 50x3=P+E+M=150mp  iar tu ai casa de 50 mp parter . Cum se plateste impozitul pe teren ? Cine stabileste ? In caz ca eu folosesc din curte dublu  decat tine (am facut o gradina ) este corect ? Ajungem la litigiu?

Alex   .Cota indiviza se refera la INdiviziune .  PCI inseamna INdivize , nu pot fi "divizibile" decat dupa o iesire din INdiviziune , daca este posibila si cu acordul partilor sau prin sentinta.
Marimea cotei este foarte importanta la :plata impozitelor pe teren, posibilitati diferite de iesire din indiviziune , contributia la intretinerea p.c.i. , la care poti fi obligat sa le platesti in caz ca nu vrei de buna voie , si or mai fi si altele.
Chestia cu recalculare cotele de proprietate :  Exista in Ordinul 634 , o Nota la Anexa 10 unde arata cum se (re)calculeaza cotele de proprietate la condominiu. Nu stiu daca poate fi cazul aici de condominiu.

[AlexGIS]

[Anton Pann]

da, nu am inteles chestia cu :divizibil.

[topogeo]

Evident, cum a mentionat si AlexGIS s-a si vandut un apartament, si in CF al terenului scrie la noul proprietar "cumparare bun propriu asupra cotei nedeterminate Act. nr. ....".
a mai scris AlexGIS "Nu există nicio constrângere în speţa dată de autorul topicului. Cel care a mansardat nu are obligaţia de a reapartamenta." Nu are obligatia..?" Dar oare are voie? Si ce s-ar schimba? Cote asupra terenului ma gandesc ar ramane tot nedeterminate si s-ar schimba cotele asupra pic trecut in CF colectiv (bransamente, imprejmuire, pod, portile etc.) Si cum s-ar schimba
aceste cote? Conform codului fiscal dupa raportul  suprafetelor desfasurata a apartamentelor. Si in functie de cotele asupra partilor indivize comune se calculeaza impozitul (la primarie) si pentru teren, neavand alte cote pe care
sa se refere pt. teren (ma gandesc) aferent apartamentelor. Astfel s-a creat  impresia in mentalitatea proprietarilor, ca au parte din teren in masura in care ei platesc impozit pe teren, invocand acest lucru la o eventuala iesire din indiviziune, desi scrie clar in CF ca terenul este in cote nedeterminate. Si bineinteles nu prea sunt fericiti sa i se diminueze aceasta cota din pic tocmai de frica sa nu piarda teren impreuna cu aceasta.